香港按揭貸款完整指南2026｜首次置業、壓力測試、H按P按全解析

什麼是香港按揭貸款？

香港按揭貸款是購買物業時向銀行或金融機構借取資金的融資工具。首次置業人士必須掌握按揭貸款的運作機制才能順利置業。

按揭貸款的核心概念很簡單：將物業作為抵押品，向銀行借取購買物業所需的部分資金。你需要支付首期，其餘款項透過按揭貸款融資，然後在指定年期內分期償還本金和利息。

按揭貸款申請流程概覽

整個按揭申請過程需要4至8週，包括物業估價、文件審核、信貸評估和最終批核。銀行會評估你的收入穩定性、信貸記錄和還款能力，確保你有足夠能力償還貸款。

2026年最新按揭成數政策

金管局於2026年2月公布最新按揭政策，為香港樓市帶來重大變化。新政策大幅簡化按揭成數安排，讓更多市民受惠。

自住物業按揭成數

3,000萬元或以下自住物業：基本按揭成數劃一提升至7成
3,000萬元以上自住物業：按揭成數維持6成
非自住物業：按揭成數維持5成

DSR上限放寬

配合按揭成數提升，金管局同時將供款與入息比率(DSR)上限由40%放寬至50%。這意味著你可以用更高比例的收入來償還按揭貸款，增加置業可行性。

新政策讓首次置業人士在申請香港按揭貸款時享有更大彈性，減輕首期資金壓力。

按揭保險計劃詳解

按揭保險計劃(MIP)由香港按證保險有限公司營運，讓符合條件的首次置業人士申請更高按揭成數。

首置人士按揭成數

800萬元或以下物業：可申請高達9成按揭
800萬至1,000萬元物業：可申請高達8成按揭
1,000萬至1,200萬元物業：可申請高達8成按揭（上限960萬元）

按揭保險費用

按揭保險費按貸款額和按揭成數計算，可選擇一次性繳付或分期支付。以9成按揭為例，保險費約為貸款額的4.35%。

申請按揭保險需符合特定條件，包括申請人必須為首次置業、物業必須為自住用途等。

壓力測試最新情況

金管局於2024年2月28日宣布暫停壓力測試要求，這項政策在2026年仍然生效，為按揭申請人帶來重大利好。

暫停前的壓力測試要求

過往申請人需要通過壓力測試，即在假設利率上升3個百分點的情況下，供款與入息比率不超過60%。這項要求對許多潛在買家構成重大障礙。

現時情況

暫停壓力測試後，申請人只需符合基本DSR要求（現為50%），大大降低了申請香港按揭貸款的門檻。銀行仍會評估申請人的還款能力，但評估標準更為寬鬆。

這項政策變化讓更多有穩定收入的人士能夠成功申請按揭，促進樓市健康發展。

H按 vs P按全面比較

選擇合適的按揭計劃是申請香港按揭貸款的重要決定。H按和P按各有優勢，你需根據市場環境和個人情況作出選擇。

2026年最新利率水平

按揭類型	現行利率	主要銀行
H按	HIBOR + 1.3%	大部分銀行
P按	P – 2.75%	滙豐、恆生 (P=5%)
P按	P – 2.5%	渣打、東亞 (P=5.25%)

1個月HIBOR現約2.08%，因此H按實際利率約為3.38%。

H按特點

利率透明：跟隨香港銀行同業拆息率變動
市場敏感：利率隨市場資金成本變化
設有上限：通常設P減某個百分點作為利率上限

P按特點

利率穩定：基於銀行最優惠利率，變動較少
預算容易：利率相對穩定，方便財務規劃
銀行自主：各銀行可自行調整最優惠利率

選擇香港按揭貸款利率類型時，建議考慮個人風險承受能力和對利率變動的敏感度。

按揭供款計算實例

以下實例幫助你理解不同按揭方案的實際供款差異。

計算假設

樓價：500萬元
按揭成數：7成（貸款額350萬元）
還款期：20年
H按利率：3.38%（HIBOR 2.08% + 1.3%）
P按利率：2.25%（滙豐P 5% – 2.75%）

每月供款比較

按揭類型	每月供款	總利息支出	總還款額
H按 (3.38%)	$19,940	$1,285,600	$4,785,600
P按 (2.25%)	$18,250	$880,000	$4,380,000

在這個例子中，P按每月供款較H按低約$1,690，20年總利息差額約40萬元。

利率變動影響

需要注意的是，H按利率會隨HIBOR變動。如果HIBOR上升至3%，H按實際利率將升至4.3%，每月供款將增加至約$21,400。

申請香港按揭貸款前，建議使用還款計算機計算不同方案的供款金額。

按揭申請所需文件

準備完整文件是成功申請香港按揭貸款的關鍵。以下是詳細的文件清單：

身份證明文件

香港身份證正副本
護照正副本（非香港永久居民）

收入證明文件

受薪人士：

最近3個月糧單
最近年度稅單或僱主證明信
銀行月結單（顯示薪金入帳記錄）

自僱人士：

最近2年稅單
最近6個月銀行月結單
會計師簽署的收入證明

物業相關文件

臨時買賣合約
正式買賣合約
物業估價報告
地契副本

其他文件

現有物業按揭還款記錄（如適用）
其他債務證明文件
首期資金來源證明

準備文件時要確保所有資料真實準確，任何虛假資料都可能導致按揭申請被拒絕。

按揭申請流程六步驟

了解完整的申請流程有助於順利獲得香港按揭貸款批核。

第一步：物業估價

銀行委託測量師對物業進行估價，確定物業市值。估價結果直接影響可借貸金額。如果估價低於成交價，你可能需要增加首期金額。

第二步：按揭預批

提交基本文件後，銀行進行初步審核並發出預批信。預批信有效期通常為3個月，讓你有充足時間完成物業交易。

第三步：正式申請

簽署正式買賣合約後，向銀行提交完整申請文件。銀行會詳細審核你的財務狀況和還款能力。

第四步：按揭批核

銀行完成審核後發出正式批核信，列明貸款金額、利率、還款期等詳細條款。你需仔細核對所有條款。

第五步：簽署按揭契據

在律師見證下簽署按揭契據和相關法律文件。這是具有法律約束力的重要步驟。

第六步：物業過戶

完成所有手續後，銀行會將貸款直接轉帳給賣方律師，完成物業過戶程序。

整個流程需要密切配合各方時間安排，建議提早開始準備相關文件。

按揭相關費用詳情

申請香港按揭貸款涉及多項費用，準確預算這些開支對財務規劃很重要。

律師費用

銀行律師費：約$5,000-$15,000
自聘律師費：約$8,000-$20,000
查冊費：約$200-$500

政府收費

印花稅：按物業價值計算，首置人士享有優惠稅率
註冊費：約$230-$1,000

銀行收費

估價費：約$2,000-$5,000（通常由銀行承擔）
手續費：部分銀行收取$3,000-$5,000

按揭保險費

如申請按揭保險，需支付保險費：

9成按揭：約貸款額的4.35%
8成按揭：約貸款額的2.15%

其他費用

火險保費：每年約$1,000-$3,000
家居保險：每年約$1,500-$4,000

詳細了解所有費用有助於制定完整的置業預算。

業主額外借貸方案

對於已擁有物業的業主，如需要額外資金作其他用途，除了傳統銀行按揭外，還有其他借貸選擇。

物業貸款優勢

金帆信貸物業貸款為業主提供靈活的融資方案：

免TU查詢：無需信貸報告，審批更快捷
年利率20%起：具競爭力的利率水平
FPS即日過數：批核後即日轉帳
還款期靈活：4至72個月還款選擇

適用情況

物業貸款適合以下情況的業主：

需要短期資金周轉
銀行按揭申請時間較長
信貸記錄有瑕疵但擁有物業
需要靈活還款安排

申請條件

持有香港物業業權
年滿18歲香港居民
有穩定收入來源

如果你已擁有物業但需要額外資金，可考慮到goldensailcredit.com了解更多物業貸款詳情。

常見問題

1. 2026年申請香港按揭貸款的最高成數是多少？

根據金管局2026年2月最新政策，3,000萬元或以下自住物業的基本按揭成數劃一提升至7成。首次置業人士透過按揭保險計劃，800萬元或以下物業可申請高達9成按揭，800萬至1,000萬元物業可申請8成按揭。

2. 現在還需要通過壓力測試嗎？

金管局於2024年2月28日宣布暫停壓力測試要求，這項政策在2026年仍然生效。申請人現時只需符合供款與入息比率不超過50%的基本要求，無需通過加息3厘的壓力測試。

3. H按和P按哪個比較好？

2026年1個月HIBOR約2.08%，H按實際利率約3.38%，而P按利率約2.25%至2.75%。目前P按利率較低，但H按設有利率上限保障。選擇時需考慮個人風險承受能力和對利率變動的敏感度。

4. 申請按揭保險需要什麼條件？

申請按揭保險需符合以下條件：申請人必須為首次置業、物業必須為自住用途、物業價值在指定範圍內。按揭保險費約為貸款額的2.15%至4.35%，視乎按揭成數而定。

5. 按揭申請需要多長時間？

整個按揭申請過程通常需要4至8週時間，包括物業估價、文件審核、信貸評估和最終批核。建議提早開始準備相關文件，確保能配合物業交易時間表。

6. 如果物業估價不足怎麼辦？

如果銀行估價低於成交價，申請人需要增加首期金額補足差額，或者與賣方重新商討成交價。也可以嘗試向其他銀行申請估價，因為不同銀行的估價可能有差異。

7. 業主可以如何獲得額外資金？

已擁有物業的業主如需額外資金，可考慮申請物業貸款。金帆信貸提供免TU物業貸款，年利率20%起，FPS即日過數，還款期4至72個月，為業主提供靈活的融資選擇。

總結

香港按揭貸款在2026年迎來重大政策利好，金管局提升按揭成數至7成並放寬DSR上限至50%，加上暫停壓力測試要求，讓更多市民能夠實現置業夢想。

首次置業人士在申請香港按揭貸款時，應該充分了解最新政策、比較不同銀行的H按和P按方案、準備完整申請文件，並預算所有相關費用。透過按揭保險計劃，符合條件的申請人更可申請高達9成按揭，大幅減輕首期負擔。

對於已擁有物業但需要額外資金的業主，金帆信貸提供專業的物業貸款服務，免TU查詢、即日批核過數，助你靈活應對各種資金需要。

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更多按揭資訊可參考金管局按揭資訊官方網站。